多城出现降价潮,市场底部要来了?

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生存本来是一个企业的底线,耐人寻味的是,在今年的秋天,郁亮却把它设成了最终目标。他看到了目前房地产市场的沉重枷锁,“限制非常多,已经超出了当初的研究。”

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图片 1资料图:民众在2017年北京春季房展会上的某楼盘展台咨询。中新网
程春雨 摄

业内分析认为,近年来,随着棚改货币化进度提速,三四线城市广泛采用棚改货币化安置模式,大量资金进入房地产开发商手中,在去库存的同时形成了新的住房供给能力,获得大量现金的拆迁户又具有较强的购房需求和能力,从而推动三四线城市出现房地产供需两旺局面,部分城市房地产市场呈现过热苗头。

楼市降温的背后是政策的推动。前段时间,呼和浩特打响了退出去库存的第一枪。

有点说远了。

四年之后的现在,多数城市已经不存在高库存的问题,有的甚至库存紧张。易居研究院监测数据显示,2015年以来全国100城库存规模持续下跌,截至2018年8月底,100城库存规模相当于2011年11月的水平,即库存规模回落到了七年前的水平。

但我还是建议,想上车的各位把握机会,因为你不可能知道这个“跌”什么时候会是“底”,而这个“底”又刚好会被你遇到。

房子降价后业主愤怒“维权”

有学者认为,这次“加息”透露了央行有意引导市场利率小幅走高。对于楼市来说,算是一个利空。当然具体效果,还要看后续各地房贷的真实利率。

回顾近10年,全国楼市有过两次大幅降温,一次是2008年,受全球金融危机影响,另一次是2014年,原因是经济下行压力加剧,但两次终究只是房价上涨大趋势中的短暂回调。

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虽然有分析称更名的意义主要在于企业定位的升级,促进多元化业务的发展,但人们仍然会猜想房地产市场是不是真的遇到了问题。

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货币化安置是安置棚户区居民的方式之一,另一种是实物化安置,即政府分配安置房,给棚户区原住户居住。2015年之后,伴随着去库存的要求,货币化安置成为主流。拆迁之后不给房子给现金,拆迁户自己再去买房子,这在某种程度上催升了楼市的热度。

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图片 2资料图:海口国兴大道附近的在建商品房项目。中新社记者
骆云飞 摄

为什么这么说?

以湖北为例,中国人民银行武汉分行行长王玉玲在《中国金融》刊文称,湖北省79个市、县中,平均消化周期小于6个月的有29个,小于8个月的有47个,占60%。

背离了真实市场的需求,新房和二手房不但出现了诡异的价格倒挂,而且客户也出现了诡异的重合。

今年国庆假期,40岁的北京房产中介张强呆在河北保定农村的老家,连休五天。他并不着急回北京,因为手里一个着急签单的客户也没有。

虽然国家统计局的8月相关数据还没出来,但在某自媒体发布的“全国32城市近一年房价走势及月环比查询表”上,却能对近期全国多城市的房价走势情况有个初步印象。

“北京、上海、深圳、广州、厦门、南京、无锡、石家庄、天津、武汉、长沙、成都、西安、杭州,包括大都市周边,比如廊坊,这些调控严厉、市场前期已经降温的城市,在九十月份都没戏。”易居研究院副院长杨红旭说。

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中原地产研究中心统计数据显示,2018年,热点城市土地溢价率基本在10%左右,明显低于2015-2017年平均30%的溢价率。2018年1-7月,全国流拍土地接近800宗,二线和三四线城市的土地流拍数量同比增长高达200%和121%。

这是某地某楼盘的个案特例吗?不是。

房企拿地开发的欲望正在消退,今年以来,土地溢价率持续下降,土地流标数量骤增,与前两年土地市场火热的局面形成鲜明对比。

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对于这种落差,已经离职的房产中介、35岁的杨琳也有同感。今年国庆长假,她在唐山专心经营自己的一家宠物店,不谈楼盘,不谈房价。

但现在有两个“意外”出现:一是,政府严格的限价令,让新房价格有了天花板,各地一二手房价格倒挂成了屡见不鲜;二是,在供给不增的情况下,面对蜂拥而来的买房人,摇号成了无奈的法宝。

图片 3资料图:2016年4月,北京丰台区不动产登记事务中心外排起长队。中新网
邱宇 摄

因为这中间降低的差价,早就超过了精装的成本。一套140平左右的房子,房价等于下降了21万。

但2017年3月突然出台的新政迅速锁住北京楼市的交易量,环京楼市也受到冲击,在之后长达一年多的时间里,杨琳几个月才能卖出一套房。北京市统计局数据显示,2018年1月至8月,北京市商品房销售面积同比下降32.8%,其中住宅销售面积同比下降了22.7%。

因为通常情况下,新房和二手房的客户是不重合的,同样的地段和品质下,新房价格必然比二手房价格高。

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没钱的要敢借钱,负债率百分之七八十都是小case;没地的要敢圈地,哪怕抢到的地王,楼面价都超出了周边楼盘的精装价。

有意思的是,就在一年前,杭州等地的人抱怨的不是房子降价,而是抱怨买不到房。当时,几乎各大热门楼盘都有成千上万的人参与摇号,尽管中签率只有个位数,他们仍然乐此不疲,因为坚信“买到就是赚到”。

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2018年是楼市长期下行通道的开启,还是又一个涨涨跌跌短期轮回的开始,也许要等到5年、10年之后,我们才能看清。(应受访者要求,文中部分人物为化名)

昨天(27日)早上,央行公布了“2018年中央国库现金管理商业银行定期存款(九期)招投标结果”,中标利率比“第八期”和“第七期”上升了10个基点。

就在呼和浩特宣布停止去库存仅仅过去4天,长春宣布取消棚改货币化安置购房奖励。嗅觉敏锐的人应该能从中感受到楼市风向的变化。

但是从目前来看,一是棚改货币化本轮去库存任务现阶段已基本完成,二是棚改货币化安置收紧已成定局。指望这个助力器为楼市升温已经不太可能。

9月,品牌房企恒大首先进行全国性的促销打折,住宅8.9折、商铺6折起;泰禾某地项目给出较大优惠,若购房人全款购房,房价给予7折优惠;阳光城则开启“千亿攻势”特惠购房季,根据区域的不同,制定出不同的降价策略。

所以,有心者不妨观察一下,当这种一手杀二手的情况出现时,可见市场确实到了下行明显的阶段了。

9月下旬,房地产行业巨头万科在深圳举办秋季例会,会场挂出的三个红底白字十分惹眼——活下去。其实,在更早些时候的南方区域9月例会上,万科董事会主席郁亮就说过:

从图中可见,全国32个城市中,价格下跌的城市有16个,已经占到了一半!

人的心理总是微妙而复杂的,房价涨,买不起房的人不高兴,房价跌,已经买房的人心理不平衡。开发商低价售房的行为刺激到一些老业主的神经,他们抱怨自己买贵了,开始“维权”。

这种情况的楼市热度还在,并不会出现所谓的一手二手相爱相杀的情况。

这一次,既有“坚决遏制房价上涨”的表态,又有限购限贷限售限价的调控政策,既有反炒房专项整治行动,又有收紧棚改货币化安置的货币调控。再加上几乎板上钉钉的房地产税和隐隐约约的取消预售制猜想,调控力度空前之大。

在我们天朝,做开发商的胆子一般都很大。

2016年十月,她正奔波在环北京的霸州、固安、永清和香河,身份是房地产代理公司的销售。当时正逢霸州孔雀城开盘,杨琳凌晨三点起床给客户排卡,一直排到第二天晚上九点,才拿到2000多号,而房源一共只有1000套。

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房价也大幅回调,杨琳经手的房子中,香河孔雀城2017年年初最高卖到2万多/平米,今年九十月份的实际成交价只有1万多/平米,接近腰斩。很多中介因为落差太大纷纷离职,她自己也转行开起了宠物店。

我也仍然认为,从长期来看,房价长期上涨的趋势是不变的。能跑赢通胀的,在现阶段,除了房子还真的看不出别的。

“2018年将是房企最近4年资金压力最大的一年。”张大伟说,“从2016年‘930’开始,全国一二线城市严格调控,融资收紧,在这种情况下,房企的资金压力越来越大,虽然整体销售依然处于高位,但继续拿地的压力逐渐增加,对于非优质地块的积极性持续降低。”

有多少人是在新房屡摇不中的前提下,才被动进入到了二手房市场?

“从开发商内部交流情况看,大家都注意到市场上两个调整迹象:一是促销行为增多;二是土地流拍增多。对于明年的指标,一些开发商已经表示不再提高增长。”新城控股副总裁欧阳捷此前接受媒体采访时说。

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由于看房的人不多,张强所在石景山区门店的中介们经常站在门口,一边闲聊,一边一根接一根地抽烟。就在两年前的这个时间,他们中的多数人还在因为带人看房和签单忙得团团转。

具体说,这和棚改货币化有关。

开发商思考怎么“活下去”

而今年下半年的普遍市场行情,业内已经有的共识是,房产调控会继续加码。

越来越多的楼盘进入降价行列,开发商打折促销的力度远高于前两年。

虽然来自于自媒体的统计未必能带给人们如同国家统计局数据这样的权威感,但大体的市场印象还是能得出结论的。

对此,从业8年的北京房产中介张强深有体会。2010年4月,为遏制房价过快上涨,北京出台新政,首次提出限购,楼市开始降温。那时张强入行不久,刚刚做成人生的第一笔房产交易——石景山区老山西里一套五十多平的小两居,每平米价格7000多元。

最近一段时间,很多地方集体爆发土地流拍事件。有统计数据显示,今年前7月,全国土地流拍率约6%,创下近年来的低迷局面。

7月12日,住建部对棚改的一番表态释放出非常明确的信号。一些房价暴涨的城市,拆迁之后不给现金了,只给安置房。也就是要减少货币化安置的规模。

2015年棚改由实物货币安置并重的1.0版本升级到货币安置优先的2.0版本,直接催生了大量的商品房购买人群。

图片 5资料图:呼和浩特某棚户区居民收到首批征拆补偿款。
中新社记者 刘文华 摄

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