600万方存量时代,看重庆商业地产新常态

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  明年底,居住在大坪附近的市民要逛大商场、买家电、泡酒吧,无需再到解放碑、杨家坪、沙坪坝等地了,在家门口就可实现了。昨日,龙湖时代
(论坛) (论坛)天街 (论坛)购物广场(一期)全球招商
(论坛)大会上传出消息,作为未来大坪商圈最具竞争力的商业载体,时代天街购物广场首期17万平方米的购物中心将于明年年底正式开张营业,成为该区域首家亮相的商业航母,这意味着,被规划为渝中区第二个“解放碑”大坪商圈,将就此逐步成型。

山城重庆,独特的山水结构注定其无法实现环状式发展,于是“多中心、多组团”成为重庆城市发展的必然路径。从解放碑到观音桥,从北城天街到万象城,重庆商业多中心版图不断扩张。

  相当于4个北城天街

1“1+18”-商圈多元化再升级

  昨日,龙湖商业针对时代天街购物广场一期招商,招商大会上共有2000多位来自国内外品牌的代表,前来捧场。其中近100家国内外知名品牌现场就与时代天街签署了合作意向书,其中包括GAP、Tommy
Hilfiger、Calvin Klein等一系列知名品牌。

重庆直辖以来,经济快速发展,产业布局不断优化,居民消费购买力不断提升,为城市商业发展奠定了坚实的基础。2017年重庆三产比例为6.9:44.1:49.0,第三产业占比已近五成。第三产业的快速发展带来城市服务水平的增加、城市辐射能力的增强,从而助推商业的快速发展。重庆主城作为人口净流入的核心区,持续增加的人口红利带动城市建设和经济发展的同时,极大地促进城市商业的繁荣,而重庆商圈的发展亦代表了重庆商业的变化。

  时代天街购物广场项目运营总监张骥介绍,时代天街购物中心规划面积近60万平方米,其整体体量相当于4个北城天街。作为我市地产
(论坛)大佬龙湖地产所打造的超大城市综合体,时代天街总体建筑120万平方米,包括近60万平方米超大商业规模、53万平方米高端写字楼及住宅等,常住人口以及流动人口将达到10万人,其将成为亚洲最大的购物中心集群。

图: 1997年至今重庆主城区商业发展五大阶段

  明年底将正式亮相

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  时代天街购物广场打造将主要分三期进行,一期便是受到众多品牌追捧的“家庭时尚中心”,主要以精品百货、餐饮、电影院为主。而二期为“家庭文娱中心”,包括潮流百货、餐饮酒吧、书城等。三期则是“家庭功能中心”包括家居、家电等,主要锁定主城中产消费。整体包括,8000个停车位,100多家品牌店,200多家食肆酒吧,2家豪华电影院,2家时尚百货,1个流行家居馆、1个高端电器馆,1个大型真冰场、1个儿童职场公园。

资料来源:中国指数研究院收集整理

  张骥表示,全球招商结束后,购物广场一期将于明年底正式亮相。

商圈的发展史即一座城市的商业的兴衰史,重庆商圈从最初的解放碑开始萌芽,到五大传统商圈的形成,随后在经济交通等因素推动下,传统商圈格局逐渐被打破,新兴商圈快速崛起,龙洲湾商圈、西永商圈、茶园商圈等新兴商圈人气渐长。根据2017年重庆市商务网发布的《重庆商圈发展报告》显示,重庆市构建的是以中央商务区、城市核心商圈、社区商业的“三级商圈网络体系”,其中主城区力促“1+18”(即1个中央商务区、18个城市核心商圈)的商圈建设,未来逛的可能性将持续升级。

  路在何方

2五大核心商圈收割近七成人气

  须突破五大商圈包围

多年来,解放碑商圈、观音桥商圈、南坪商圈、杨家坪商圈和沙坪坝商圈作为五大传统核心商圈,一直拥有较强的商业吸附力。尤其是解放碑商圈和观音桥商圈,集聚了多方购买力。

  就目前当地的交通状况来看,龙湖时代天街 (论坛) (论坛)
(论坛)购物广场无论是到解放碑、观音桥、杨家坪还是沙坪坝、南坪这五大核心商圈,都只有不到20分钟的车程,以一搏五的格局显而易见。在这一典型的几何中心位置上,要么吸纳五方人气一举上位,要么被强势的五大商圈包抄埋没,作为大坪板块的核心之一,时代天街想要成功上位难度不亚于虎口夺食。

图:2017年五大核心商圈社零总额

  不过,龙湖商业总经理何长春却非常自信,他预计一期开业到整体市场培育成型,大致只需要一年的时间。他表示,时代天街购物广场是龙湖集团天街系购物中心的旗舰项目,整个体量相当于4个北城天街,同时,为了增强对周边人气吸引力,其广场内将成为旗舰店、独家店以及概念店的天下。如UME就将在此开设西南最大的IMAX影城,时装品牌Tommy
Hilfiger也现场表示将在此开设重庆旗舰店。

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  何长春说,据了解,2004年重庆本土地产大佬龙湖地产率先在观音桥打造了我市首个城市综合体项目北城天街,为观音桥商圈的崛起立下了汗马功劳,随后该集团又先后在重庆打造出西城天街等项目,均获得了成功。

数据来源:重庆商委和统计公报(杨家坪为预估数据)

  根据龙湖商业的规划,购物中心将主要服务方圆五公里内的50万常住人口、总部基地、数百家企事业单位,并且将把内环内主城五区渝中、江北、沙坪坝、南岸、九龙坡全部收入囊中。

根据数据显示,2017年重庆五大核心商圈社零总额为1776.3亿元,占五大行政区(渝中/江北/南岸/杨家坪/沙坪坝区)社零总额2725.9亿元的65.16%,当于近七成的花费均在这五大核心商圈,吸金力可见一斑。

  区域影响

3商业街租金分化加剧,解放碑遥遥领先

  大坪变身中央商务区

从高占比可以看出商圈所具备的强大的消费辐射力以及强劲的人群吸附力,络绎不绝的客流给商圈提供源源不断的购买力。如果说社零总额是消费者用消费来投票,那么租金就是租户用资金来投票。

  一直以来,虽然位于多个商圈的中心区域,大坪的商业并不繁华,仅有大坪百盛一家百货,中高端餐饮休闲几乎为零,大坪附近的市民购物休闲通常会选择到附近的解放碑、沙坪坝和杨家坪。由于大坪几乎没有像样的商业,因此从未有人会把大坪与商圈相联系。

图:重庆五大商圈租金及空置率情况

  不过,伴随着时代天街的运行,麻雀也有变凤凰的一天。

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  渝中区区委常委章琳介绍,对于渝中区来说,大坪是渝中区人口最密集、新开发楼盘最多的区域。周边半径5公里范围内人口规模超过50万人。此外,龙湖、万科
(论坛)、恒大、协信、英利、奥园、华润等开发商纷纷在泛大坪区域投下中高档社区。

资料来源:中国指数研究院收集整理

  渝中西区与解放碑将成为渝中双核,政府规划该区域未来GDP将占渝中1/3。

根据中指数据显示,2018年上半年,解放碑商业街租金高达53元/平方米·天,居五大商圈之首,且空置率仅为3.24%;高租金及极低的空置率足以体现解放碑商圈寸土寸金的地段价值。另外,除解放碑商业街以外,租金平均在17-23元/平方米·天区间浮动,整体租金均处于较高的水平。

  政府预计在3年内建成渝中区总部经济园,总投资47亿、总建面52万平方米、130栋写字楼、2家超五星级酒店,将吸引世界500强中的300家企业入驻。届时大坪将成为与解放碑并列的第二CBD。

4日益减少的百货,急速增加的购物中心

  章琳表示,政府在此将大坪商圈定位为解放碑功能互补的大型商圈,解放牌商圈走控制性发展路线,专攻高端及奢侈品,大坪商圈则主打对城市中产阶级和家庭型消费者的满足。

2018年6月,万州百盛关门闭店,至此,重庆仅剩南坪百盛一家百盛商场。百盛在重庆曾有5家店,从2016年开始先后关闭了大坪店、万象城店、财富中心店和万州店。另一百货大佬—重庆百货,2015-2017年三年间,分别关闭了6、16和12家门店。

  龙湖时代天街整体开业后,加上万科与英利的商业项目,大坪商圈的商业体量将一举超过100万平方米,社零总额超过100个亿。

与百货商场境遇相反,重庆购物中心出现了集体开业潮。2017年,新光天地、源著天街、IFS国金中心等多个购物中心开业。据重庆市连锁经营协会执行会长预计,2017-2019年新增购物中心数量或达51个,新增购物中心商业面积达608万平方米,届时购物中心总存量为2017年的1.7倍。

  专家声音

未来,传统百货商场升级、各类新兴购物中心不断涌现,集中而巨大的增量将把日益激烈的同业竞争推向白热化。

  核心商圈分裂是必然

5社区商业崛起,最后一公里消费升级

  日前,重庆另一大开发商中渝物业宣布将在新牌坊打造重庆国际 (论坛)
(论坛)都会。该项目的体量将超过观音桥。都是全新的商圈,都是紧邻成熟的核心商圈,这样的布局对于重庆商业发展来说意味着什么?

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