龙湖、金地、新城、世茂、旭辉2018年战略调整、拿地策略与核心融资整理!奥门永利误乐域:

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十一、龙湖地产

六、中海地产

十二、金地集团

七、绿地控股

十三、新城控股

八、绿城中国

十四、世茂房地产

九、华夏幸福

十五、旭辉控股

十、华润置地

奥门永利误乐域 5笔者按:

奥门永利误乐域 6笔者按:

2018年以来,房地产行业正式进入下半场,受房地产市场调控和金融紧缩政策(去杠杆)的影响,房地产行业已渐入微利时代,除了普遍面临的融资难和融资成本高的问题,不少中小开发商已开始挣扎在生死边缘,大房企在本轮调控下的战略转型也愈发明显(尤其是教育、大健康、医疗、养老、智慧社区方向)。总体来说,中国房地产已开始往运营端转型,并已正式进入“大鱼吃小鱼”的时代。

2018年以来,房地产行业正式进入下半场,受房地产市场调控和金融紧缩政策(去杠杆)的影响,房地产行业已渐入微利时代,除了普遍面临的融资难和融资成本高的问题,不少中小开发商已开始挣扎在生死边缘,大房企在本轮调控下的战略转型也愈发明显(尤其是教育、大健康、医疗、养老、智慧社区方向)。总体来说,中国房地产已开始往运营端转型,并已正式进入“大鱼吃小鱼”的时代。

为使读者对当前房地产企业面临的核心问题及战略和业务调整方向有个清晰的认识,笔者对各地产公司的年报内容以及从公开渠道查询到的地产前50强的相关信息进行了整理,同时结合自身的从业经历对上述问题进行了相关分析,希望能给读者带来一些有益的启示。

为使读者对当前房地产企业面临的核心问题及战略和业务调整方向有个清晰的认识,笔者对各地产公司的年报内容以及从公开渠道查询到的地产前50强的相关信息进行了整理,同时结合自身的从业经历对上述问题进行了相关分析,希望能给读者带来一些有益的启示。

接前文:

接前文:《西政资本:地产前50强2018年战略调整、拿地策略与核心融资整理(一)—恒大、碧桂园、万科、保利、融创篇》

《西政资本:地产前50强2018年战略调整、拿地策略与核心融资整理(一)—恒大、碧桂园、万科、保利、融创篇》

六、中海地产

《西政资本:地产前50强2018年战略调整、拿地策略与核心融资整理(二)—中海、绿地、绿城、华夏幸福、华润置地篇》

中海地产在2017年年报中表示将加大一二线城市棚户区、城市更新等非公开市场土地投资力度,多元化增加土地储备,不过在当前国家棚改货币化收缩政策下将影响这一进程的实施。总体来说,中海地产的风格相对“保守”。公开报道显示,其负债率只有20%,其杠杆利用得相对较少,发展以“稳”为主,以利润取胜而非规模。但是,依靠控制各项成本以增加利润可能会对公司发展产生一定的影响。

十一、龙湖地产

(一)战略调整

位列十一的龙湖地产2018年面临销售增速放缓的现状,根据公开信息显示,2018年1-4月份销售额同比下降5.35%,销售业绩处于“下行”状态;同时在追求稳健发展的同时却无法摆脱与规模的抗衡与困境。

尽管大环境的融资形势非常严峻,但中海当前的流动性非常充足,融资成本目前也基本能控制在年化6%左右,在战略发展方面,一是着力“好中求快、稳中求快”,销售策略和节奏更为进取;二是加速拓展一线及二线城市都市圈,高效吸纳土地储备,且重点布局商办板块,主要是大力开发联合办公和长租公寓领域;推出股权激励计划,并主要面向公司逾400余名中高级管理人员以及技术骨干等;四是制定2018年业绩增长目标,追求“又好又快”的发展目标。

(一)战略调整

(二)拿地策略

龙湖针对集团面临的问题以及配合集团发展模式,2018主要实施以下调整:一是积极拿地,平衡负债率与发展的节奏,2018年1-5月拿地规模即达到380亿元,位居房企第四;

主抓并购、招拍挂、合作模式,在一二线城市拿地金额占比超过80%,拿地区域分布较广,如2018年6月拿到了乌鲁木齐、福州、长春、天津和济南共5块土地。

二是开始摆脱传统地产商,成立产业基金从事股权投资,如联合清科集团进行产业项目投资,基金规模上百亿,且开始产业园项目–上海“龙湖闵行中心”的投资开发;

七、绿地控股

三是“龙湖地产”更名为“龙湖集团”;

与前几家大地产公司面临的发展问题类似,绿地遭遇了多元化困局,2017年绿地多元化业务中的建筑、汽车、商品销售、能源方向的毛利率仅分别为3.75%、3.98%、1.38%和1.67%,使整体毛利率大幅拉低至14.34%。绿地进入2018年以来负债率较高,利息支出大,按8%的融资成本计算,每年的利息支出就高达400亿元。根据公开报道,近期绿地重庆、上海、成都、西安,郑州、武汉等多地项目亦爆出存在质量问题。尽管绿地有境内外融资双方管道,但政策收紧,融资渠道受限,在高负债率的背景下,融资成本可能将进一步上升。

四是与新加坡主权基金(GIC)合作设立投资平台,投资龙湖位于一线和核心二线城市的长租公寓项目,首期投资10亿美元;

(一)战略调整

五是积极试水产城、大健康/养老、教育、特色小镇等领域,以及重点布局酒店项目;

绿地在2018年的战略调整有目共睹,主要体现在如下几方面:

六是提出“空间即服务”(SAAS,Space As A
Service)理念,致力于城市空间营造与服务,其运营及服务的部分占集团业务比重将会越来越大。

一是在内部培养8家300亿以上的区域公司,成为2018年4000亿目标的重要基础,在原有的小镇、大盘、超高层项目外,增加短平快项目,加快周转率。

(二)拿地策略

二是依托房地产主业优势,启动“地产+”的新一轮布局,积极发展大基建、大金融、大消费等产业集群,为公司发挥协同效应、平衡经济波动、实现持续增长,2018重点布局养老和文旅项目,如“雄安绿地双创中心”、山东胶东半岛布局千亩康养小镇、雪莱小镇,“地产+科技及综合产业”之新动能产城融合,包括会展经济园、科技先行谷、生活示范区等三大园区,如中国济南绿地国际博览城等。绿地科技先行谷以先进动力研发、孵化为核心,重点打造先进动力产业园、绿地云谷产业园和科创总部园三个园区。

主要是招拍挂、
外部合作及二级市场收购等方式。根据公开报道显示,2018年1-4月,龙湖地产共获取29宗地块,大部分集中于1-2月份获得。龙湖拿地聚焦于一二线城市并围绕都市圈内城市群适度下沉布局,同时要求将单个项目的开发规模控制在适当的水平,目的是提升可售物业的周转率。

三是重点围绕快速成长的高铁站和快速周转的三四线城市项目,增加土地购置。

就拿地节奏而言,龙湖主要根据市场形势从容判断,平衡负债率与发展的节奏保持稳健资产负债表。

四是加强在“速度”和“质量”上下功夫,着力库存去化、新盘销售、资金回笼等工作,根据绿地公开披露的财务数据显示,2018年一季度回款584亿元,回款率120%。

对于2018年的布局思路,龙湖地产延续“稳健迅捷”
的投资策略,以应对投资弱市下的波动风险,抓住机会以积极合理价格补仓,并寻求持续的行业收并购机会。

五是实行“1、3、5”高周转(1个月开工,3个月开盘,5个月现金流回正),继续提高项目周转率。

(三)核心融资

六是重点布局长租公寓,如雄安绿地双创中心、香河绿地双创中心、绿地铂骊公寓项目。“双创中心”打造集创新创业、公共孵化服务、投融资服务、创业辅导、国际资源对接为一体的共营区域,为创建区域“创业大街、创业社区、创业慧谷”等业态做好基础,后续择机共建双创基地。另外布局多元化生意,如投资创客中心;针对中产阶层客户推出进口精品超市G-Super,且在2018年做进一步扩张,门店将从现有的37家扩展到100家。无独有偶,2018年1月绿地集团联合WE+酷窝品牌,在西北六省区推动传统写字楼与联合办公、共享经济的融合项目。

1.发行第一期30亿元的五年期住房租赁专项公募债券,债券票面利率5.6%,这也标志着全国首单住房租赁专项债券的成功发行;

(二)拿地策略

2.2018年6月与新加坡政府投资公司合作成立了10亿美元长租基金。

绿地在2018年的战略性项目拓展比较明显,在上半年新增土储中,“绿地城际空间站”项目占比超过30%,目前也在着力打造全新项目品牌“绿地城际空间站”。除此之外,绿地加强康养产业,聚焦康养居酒店项目拓展和建设,其中已列入计划项目有52个,年内可交付项目有望达17个。

十二、金地集团

绿地在拿地上重点关注三大关键点:(1)城市群;(2)高铁沿线;(3)三四线城市快周转项目。近期重点围绕快速成长的高铁站和快速周转的三四线城市项目,大力推进土地储备工作。

曾经与招商蛇口、保利和万科并驾齐驱的金地集团(招保万金),目前在排名上也有一定的下降。根据公开报道显示,金地集团今年以来受房企各融资渠道收紧的影响,金地的融资成本也明显上升(去年平均成本的4.56%,今年已发行的票面利率最低达到了5.3%);快速拿地使资金承压,负债率已由2016年的65.43%上升到2017年的72.13%。

公开资料显示,2018年,绿地将重点布局长三角、珠三角、京津冀等一线城市群及周边地区;江西、安徽、武汉、中原、山东、西北、西南、昆明及南宁等二线城市群及周边地区以及地级市高铁站周边地区。

(一)战略调整

八、绿城中国

1.除了在土地市场频频出手,融资速度也明显加速,以有效解决规模增长与资金需求相匹配的发展需求;

绿城2018年的战略布局集中在一二线城市,但去年以来一些一二线城市成交量下降,楼价上涨空间有限,短期有一定下行风险,与绿地的情况类似,绿城亦强调多元化发展,但除地产外的其它业务收入比例暂未见明显提高。

2.关注宏观调控非主控城市发展机会,通过多样化土地资源获取方式,进行低成本储地;

(一)战略调整

3.金地将以住宅开发为主,将业务触角延伸至商业地产、园区产业、教育产业、医疗产业、养老产业、体育产业(金地体育发展基金)等新业态。在坚持做强地产主业的同时,继续探索商业、金融、物业、体育、养老等多元化业务;

绿地针对上述面临的问题主要实施了以下几个战略调整:

4.金地新家(金地旗下家装互联网装修平台)进一步联手京东O2O,共同发力互联网家装市场,致力于打通线上购买,线下服务的家装消费壁垒,全面联动电商、微信公众号、线下门店,以双重品牌保障为广大年轻人提供标准化装修解决方案。

奥门永利误乐域,一是聚焦三大城市群、四大都市圈的同时,择优拓展一二线城市周边承接产业及人口外溢的优质三四线城市。

(二)拿地策略

二是积极创新融资模式,推行融资租赁、商业保理、基金及其他创新业务的多元化发展,扩大资金来源。

1.一二线城市依然是金地深耕的地方,而三四线城市未来金地也会有选择性地进入,主要进入城市标准是:一是本身具有一定的经济总量和人口总量;二是在都市圈周围,能承接大都市圈的外溢。同时金地会观察两个指标:一是在具体项目选择上,观察项目预期净收益率、净利润率,这个静态指标反映了项目抗风险的能力;二是观察项目IRR(内部收益率),这是动态指标;

三是强化2018年绿城的重点发展关键词:“五位一体”、“轻重结合”复合型发展,即以绿城中国为主体,构建绿城房产、绿城管理、绿城资产、绿城小镇(温州文成小镇项目、潍坊昌乐小镇项目)、绿城生活五大业务板块。

2.在未来具体城市的投资布局上,将深耕和广拓相结合,将阵地扎根与游击战相结合,抓住一些深耕布局的机会,同时也选择一些结构性的短暂机会;

四是继续重点布局代建板块,2018年绿城管理销售额预估将实现500亿元。

3.继续重点关注市场容量大、市场饱和度相对低、市场发展有潜力的区域和城市,对于存量较大、市场相对弱的区域和城市,会抓取板块结构性和产品结构性的一些机会,在投资方面,金地的投资准则是“平衡、审慎、科学”,要求“左手规模,右手效益,两相平衡”;

五是重点布局未来社区零售服务—社区便利店“绿橙”,依托丰富的社区资源,开发绿色农业小镇开发,布局自己的种植基地,提供优质的米面粮油和生鲜果蔬,推广“幸福绿城”APP。

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